Пост канала
- фото
💸 Как отличить реальный доход от прогноза на бумаге? Когда я разбираю инвестиционный расчёт, первое, что делаю, это отделяю доход от аренды от роста стоимости самого актива. • Застройщики вас не обманывают в своих обещаниях, все цифры в расчёте настоящие. Но если разобраться, за красивым процентом в презентации часто стоит совсем другая картина. Рассказываю, как как это устроено на самом деле👇🏻 Возьмём номер в отеле стоимостью 24 млн ₽ с учётом отделки. В расчёте пишут доход от сдачи 1,9 млн ₽ в год и итоговый ROI 12%, окупаемость 9 лет. Смотрим глубже: управляющая компания забирает себе 55%. Собственнику остаётся меньше половины, то есть около 870 тысяч ₽ в год. • Если сложить эту сумму за десять лет, учитывая рост стоимости аренды, то получится порядка 12,5 млн ₽, а номер стоит 24. Это 5% годовых, а не 12%. Так откуда тогда 9 лет? Застройщик прибавляет к аренде ещё и рост цены самого объекта, потому что номер на бумаге дорожает почти вдвое к моменту сдачи. Но эти деньги вы получите только если продадите актив, и только если рынок вырастет ровно так, как нарисовано в графике. Пока вы не продали, это не доход, а прогноз. 📈 Поэтому реальную окупаемость я всегда считаю в два шага. 1. Сначала чистый денежный поток от аренды за вычетом комиссии управляющей компании, эксплуатационных расходов и налога, это то, что точно придёт вам на счёт. 2. Отдельно оцениваю потенциал роста цены, и закладываю его только как бонус, а не как часть гарантированной доходности. Разница ощутимая. Там, где в презентации написано 5-7 лет до полной окупаемости, при честном расчёте по факту получается 15-20. ❗️Актив от этого не становится плохим, недвижимость на побережье почти всегда дорожает и обгоняет депозит на длинной дистанции. Но входить в сделку нужно с пониманием, когда именно вы увидите деньги: через год в виде арендных платежей или через десять лет в виде цены при продаже. Это две разные истории, и путать их в решении об инвестиции нельзя. Если вы хотите получить честный прогноз и купить недвижимость с хорошей доходностью — пишите мне в личные сообщения ЕЛЕНА
Открыть в MAX- Просмотры
- 213
- ER
- 0,9%
- Реакции
- 2