Пост канала
- фото
Вывеска известная, а ГАБ слабый. С какими арендаторами мы не работаем? В договоре МАП 500 тысяч в месяц. Инвестор уже прикидывает окупаемость. А про коммуналку не спросил. Она на 250. Половина дохода уходит на счета, и оплачивает их собственник. Типичная ошибка новичка: смотреть на логотип и сумму аренды, а не на то, что остаётся в кармане. Стоп-лист. Можно выписать себе в заметки С этими арендаторами либо не работаем вообще, либо только с огромной осторожностью: ▸ Фикс Прайс ▸ Красное и Белое ▸ Доброцен ▸ Светофор ▸ Маяк ▸ В1 ▸ Магнит Заряд ▸ и любые эксперименты сетей Теперь по порядку, почему. Фикс Прайс Не люблю его сильнее всех. Поработал с ними достаточно, чтобы говорить прямо: ● коммуналку не компенсируют, даже электроэнергию ● в ремонт вкладываться не хотят ● к собственнику относятся как к сырью второго сорта ● бизнес-процессы выстроены плохо на каждом этапе Итог закономерный: ГАБы с Фикс Прайсом тяжело продаются. Если есть шанс обойтись без них, лучше обойтись. Красное и Белое Магазинов у сети огромное количество. Но по нашей модели создания ГАБа туда не зайти. У основателя какая-то аллергия на риелторов и агентов. Да и с развитием у сети сейчас не лучший период: в этом году темпы открытия новых магазинов упали на 74%. Светофор, Доброцен, Маяк Для меня это не ГАБы, а недогабы. Такие дискаунтеры съезжают и оставляют после себя помещение в полуразрушенном виде. Приводить его в порядок до следующего арендатора будете уже вы. В1, Магнит Заряд и другие эксперименты Магнит любит экспериментировать. В1 и Магнит Заряд как раз из этой серии, и удачными их не назовёшь. Вообще из новых форматов сетей хорошего получается немного. Сеть может себе позволить закрыть неудачный эксперимент. Собственник помещения - нет. Почему вывеска ничего не гарантирует? Федеральная сеть гарантирует только одно: платежи по договору. А выручка точки, устойчивость арендатора на дистанции и расходы собственника - это отдельная история. Яркий, раскрученный бренд может вообще не иметь отношения к сильному ГАБу. Простое правило: смотрите не на вывеску над входом, а на то, сколько останется у вас после всех счетов Где это считать Размер МАП - далеко не единственная цифра в договоре. На итог инвестиции влияют индексация, срок, условия выхода арендатора, эксплуатационные расходы. Иногда один пункт договора весит больше, чем год разницы в окупаемости. Этот разбор есть в записи эфира для инвесторов «Как собрать портфель ГАБов на 10 лет». Там про арендаторов, которые переживают кризисы и ротацию, и про то, что проверять в договоре до сделки. 🤝 Открыть запись эфира Логотип на фасаде видят все. Строчку про коммуналку в договоре замечают немногие. Лучше оказаться среди вторых ещё до задатка.
Открыть в MAX- Просмотры
- 1 157
- ER
- 1,2%
- Реакции
- 14