Пост канала
- фото
Квартиру оценили в 5 млн. А через 6 дней за ней уже стояла очередь Вот вам реальная история с рынка. Продаем квартиру в Мытищах. Клиент спрашивает: "Сколько она реально стоит?" Смотрим аналоги. Понимаем, что нормальная рыночная цена примерно 5,5 млн рублей. Но клиенту срочно нужны деньги. Говорит: "Мне бы быстро продать. За неделю. За 5 млн заберут?" Говорим: "Да, скорее всего, заберут". Решаем стартовать аккуратно. В итоге выставляем не за 5 млн, а за 5,2 млн рублей. И что происходит? За 5 дней на просмотр записывается около 15 человек. Доходит 13 человек. Тринадцать человек на одну квартиру. В Мытищах. Не в центре Москвы. Не с видом на Кремль. Просто недорогая квартира в рынке. Первые люди заходят почти с порога: "Даем 5,3 млн". Следующим уже говорим: "Смотрите, 5,3 уже предложили". Дальше начинается мини-аукцион прямо на показе. В итоге доходим до 5,5 млн рублей. То есть цена, которую сначала казалось можно получить только спокойно, за нормальный срок, набралась за несколько дней. И тут самое интересное. Мы уже выходим после просмотра. Нас догоняет человек: "Мы готовы за 5,5 млн. Наличными. Выйдем на сделку послезавтра". И сразу переводит 100 000 рублей. Прямо на месте. Расписку написали буквально на коленке. Потому что человек понимает: если сейчас не зафиксирует, квартиру заберет кто-то другой. А квартира, между прочим, была в ипотеке. Надо закрывать кредит. Снимать обременение. Потом уже идти на регистрацию. Но покупателей это почти не пугает. Логика такая: "Вот деньги. Закрывайте ипотеку. Снимаем обременение. Идем на сделку". И вот тут я понимаю, что классическая оценка сейчас работает очень криво. Раньше смотришь аналоги. Смотришь метраж. Дом. Этаж. Состояние. Срок экспозиции. И примерно понимаешь цену. А сейчас в дешевом сегменте решает не только это. Сейчас цену определяет количество покупателей со свободными деньгами в конкретном районе. Сколько людей прямо сейчас бегает с наличными. Сколько боятся, что завтра такой квартиры уже не будет. Вот это и есть реальная цена рынка. Не просто "сколько стоит квадрат". Все дешевое и более-менее нормальное просто сметают. За квартирами по нижней цене стоит очередь. У многих покупателей наличные. Без кредита. Без одобрения банка. Без долгих согласований. Просто деньги на руках. И самое страшное - на таком рынке у людей отключается проверка. Они боятся не купить сильнее, чем боятся купить проблему. "Берем". "Только не отдавайте другим". "Сейчас переведу". "Документы потом". "Главное зафиксировать". А потом уже могут всплыть: ипотека; обременение; свежий переход права; наследство; маткапитал; супружеская доля; банкротство; долги; проблемный продавец. Но на горячем рынке человек часто думает не об этом. Он думает: "Если я сейчас начну задавать вопросы, квартиру заберет следующий". И в этом главный риск. Рынок стал быстрым. Но документы от этого безопаснее не стали. Если за квартирой очередь из 13 человек, это не значит, что квартира чистая. Это значит только одно: она дешевая или выглядит дешевой. А почему она такая дешевая - это уже надо проверять. Мой вывод простой. Сейчас оценивать квартиру только по аналогам уже мало. Надо понимать живой спрос. Сколько покупателей в районе. Сколько у них денег. Сколько готовы купить без ипотеки. Сколько готовы перебить цену. И сколько нормальных квартир вообще осталось в продаже. Если вы продаете недорогую квартиру - сейчас может быть очень хороший момент. Спрос есть. Люди приходят. Деньги есть. Если вы покупаете - не отключайте голову. Да, надо действовать быстро. Но быстро не значит вслепую. Проверка должна быть не медленной. А заранее подготовленной. Потому что плохие документы не становятся хорошими только потому, что за квартирой стоит очередь. А теперь хочу спросить у вас. У вас в регионе так же? Москва и область - понятно, тут по дешевым квартирам сейчас реально очередь. А что в других городах? Тоже люди с наличными сметают все, что дешевле рынка? Или это пока только Москва и Подмосковье так разогнались? Поделитесь в комментариях.
Открыть в MAX- Просмотры
- 3 806
- ER
- 4,0%
- Реакции
- 152