Пост канала
К весне 2024 года мы уже писали, что «недвижимость полностью посадили на ипотечную иглу». Рынок обсуждал практически одну ставку: отменят льготку или нет, какой будет первоначальный взнос, что останется после нее. И уже тогда ответ был довольно очевидным: после 1 июля на первый план должна была выйти семейная ипотека. 1 июля 2024 года стало днем Х. Массовая льготная ипотека, которая должна была пожить несколько месяцев в ковидном 2020-м, закончилась спустя четыре года. Правительство впоследствии отдельно фиксировало именно эту дату завершения программы. За четыре года рынок настолько привык к дешевым деньгам, что девелоперы фактически разучились «продавать» квартиры и привыкли просто «оформлять сделки». Казалось бы, вот сейчас и должен был случиться большой похмельный синдром. Но рынок опять нашел обезболивающее. Первым стала «Семейная ипотека» под 6%. Из адресной программы для семей она после смерти массовой льготки постепенно превратилась в главный ипотечный инструмент первички. Вторым стали рассрочки. Во второй половине 2024 года девелоперы начали массово играть в «халявную рассрочку без наценки», а когда поняли, что пустые эскроу и дорогое ПФ удовольствие сомнительное, появились наценки за рассрочку в 20–40%. Поэтому настоящий провал рынка летом 2024-го опять не случился. Дальше семейку начали лохматить уже примерно так же, как когда-то массовую льготку. Появилась «донорская семейная», комбинированные кредиты, несколько семейных ипотек в одной семье, ипотека с 0% ПВ и прочие способы затолкать клиента в сделку. Параллельно рынок пересел на рассрочки. В результате в мае 2026-го мы пришли к выводу, что провал, который должен был произойти летом 2024 года, просто перенесли на весну 2026-го — семейкой, донорской семейкой, нулевым первоначальным взносом и рассрочками. В 2020 году государство временно субсидировало ипотеку, чтобы спасти спрос в ковид. В 2022-м девелоперы научились докладывать сверху свои деньги, чтобы сделать ставку еще красивее. В 2023-м ЦБ начал прикрывать этот праздник. В 2024-м закончилась массовая льготка, но ее место заняли семейка и рассрочки. В 2025-м девелоперы и банки уже снова грели руки на семейке, которая составляла абсолютное большинство льготных ипотечных продаж. А к 2026 году государство начало возвращать программу туда, откуда она вообще когда-то появилась, — к более адресной поддержке семей. И вот теперь с 1 октября 2026 года заканчивается уже привычная семейка под 6% для всех подходящих семей. Ставка становится дифференцированной по количеству детей и региону. В Москве семья с одним ребенком получит уже 12%, с двумя — 10%, с тремя — 8%, и только с четырьмя останутся старые 6%. Сама программа никуда не исчезает — она продлена до конца 2030 года. Но тот самый массовый дешевый ипотечный продукт, на котором первичка ехала последние годы, становится сильно менее массовым. В итоге временная ковидная мера прожила четыре года, а ее последствия рынок разгребает уже шестой. За это время покупателя сначала приучили к дешевой ипотеке, девелопера — к ипотечному спросу, банк — к комиссиям, высокому покрытию ПФ, деньгам на эскроу, а рынок — к тому, что при каждом закручивании одной гайки обязательно находится следующая финансовая конструкция. Сначала была льготка. Потом субсидирование. Потом семейка. Потом рассрочки. В общем, шесть лет рынок недвижимости доказывал, что конец праздника — это не конец праздника, если вовремя открыть следующую бутылку. С 1 октября заканчивается семейка в привычном виде. Теперь главный вопрос — что откроют следующим. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
Открыть в MAX- Просмотры
- 1 886
- ER
- 1,5%
- Реакции
- 28