Пост канала
Шесть лет на ипотечной игле На фоне сегодняшних изменений «Семейной ипотеки» решили вспомнить, как мы вообще дошли до жизни такой. Потому что 1 октября 2026 года — это не просто очередное изменение ставок. Похоже, заканчивается целая эпоха, которая началась еще весной 2020-го. До ковида ипотека была довольно скучным банковским продуктом. Люди совершенно спокойно брали ее под 10+% годовых, покупали квартиры и как-то жили дальше. А потом случился ковид, продажи встали, государству понадобилось одновременно поддержать граждан и стройку — и 17 апреля 2020 года появилась массовая льготная ипотека под 6,5% на новостройки. Изначально вообще как временная антикризисная мера до 1 ноября 2020 года. И тут выяснилось удивительное: если резко удешевить деньги, люди начинают покупать квартиры. Много квартир. Рекордно низкая ипотека дала рекордно высокий спрос, предложение начало вымываться, а цены — расти. Причем новых метров на рынок выходило мало, поэтому получилась идеальная машина для разгона цен. Особенно весело было в конце 2020-го. За IV квартал в Московском регионе реализовали около 2,8 млн кв. м. Сошлись вообще все звезды: отложенный после локдауна спрос, льготка, низкая ключевая, рыночная ипотека примерно под 6% и еще не успевшие улететь цены. Средний ценник экспонирования тогда был около 230 тыс. руб./кв. м. В 2021-м праздник продолжился, и это стал один из самых успешных годов рынка за последнее десятилетие. Девелоперы настолько привыкли к хорошей жизни, что начали раскатывать губы на региональную экспансию, собственные проектные институты и прочий фиджитол-диджитол. Временная антикризисная мера, понятное дело, временной быть быстро перестала. В 2021 году льготку продлили, правда ставку подняли с 6,5% до 7%, а лимит кредита сделали 3 млн руб. для всех регионов. Одновременно расширили «Семейную ипотеку»: она вообще появилась еще в 2018 году для семей со вторым и последующим ребенком, но с июля 2021-го доступ к 6% получили и семьи с одним ребенком, родившимся после 1 января 2018 года. Для Москвы, Петербурга и областей лимит по семейке составлял 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн. А потом пришел 2022 год, и рынок открыл второй ларчик Пандоры. После февральского шока ключ улетел, обычная ипотека стала практически неподъемной, продажи во II квартале рухнули почти вдвое. И вот тут выяснилось, что субсидировать ипотеку может не только государство, но и сам девелопер. В апреле 2022-го мы уже разбирали механику ипотеки под 0,1%: застройщик платит банку комиссию за снижение ставки, а расходы в конечном итоге прячутся в стоимости квартиры. Тогда мы считали, что снижение ставки на каждый процент стоило примерно 3% цены квартиры. И понеслось. 7%, 5%, 3%, 1%, 0,1% — ставки превращались уже скорее в маркетинговый баннер, чем в характеристику стоимости денег. На государственную субсидию наслаивалась девелоперская, банки стригли купоны, девелоперы сохраняли продажи, покупатель радовался маленькому ежемесячному платежу, а цена квартиры раздувалась. В III квартале 2022 года средняя ипотечная ставка дошла, по нашим тогдашним подсчетам, до 6,57%. Именно поэтому 2022-й оказался переломом. Продажи после шока восстановились не столько благодаря самой льготке, сколько благодаря девелоперскому субсидированию. В ноябре 2022-го рынок уже продавал около 450 тыс. кв. м в месяц при средней цене порядка 310 тыс. руб./кв. м, и без субсидирования ставки никаких успешных продаж бы не было. Но любой банкет однажды замечает ЦБ. В начале 2023 года регулятор начал постепенно прикрывать околонулевые ипотеки и бороться с завышением стоимости квартир при субсидировании. Одновременно начали ужесточаться требования к льготным программам. И получился забавный эффект: каждое новое закручивание гаек не сразу охлаждало рынок, а сначала создавало очередной забег «успей купить до...». Поэтому 2023 год принес новые рекорды продаж, а затем ровно тот же аттракцион повторился перед окончанием массовой льготки.
Открыть в MAX- Просмотры
- 1 937
- ER
- 0,8%
- Реакции
- 16