Пост канала
- ссылка
Зачем покупать коммерцию дающую 8–10% если вклады приносят так же, а то и больше? Человек смотрит на коммерческое помещение: — Здесь аренда даёт 8–10%. Нафига мне арендатор, договоры, налоги и возможный простой? Положил деньги в банк и спишь спокойно. Вопрос до боли знакомый. Но у коммерции есть принципиальное отличие. Если считать только первый год, с этим даже сложно спорить. Возьмём условные 10 млн рублей. Положили на вклад под 12,9% — получили примерно 1,29 млн рублей до налога. Сам депозит как был 10 млн, так 10 млн и остался. С коммерцией другая логика. Допустим, купили нормальный объект за те же 10 млн с арендным потоком около 9% годовых. Получили примерно 900 тысяч аренды. На первый взгляд проиграли вкладу. Но дальше начинается то, ради чего коммерцию вообще покупают. В нормальном договоре аренды есть индексация. Сегодня арендатор платит 75 тысяч в месяц. Через год — условно 79. Потом 83. Потом 87. Цифры для примера, конечно. Индексация может быть другой, а может её вообще не быть — договоры читать надо😁 Так же может расти и стоимость самого помещения в долгосрочной перспективе. Потому что инвестор, который завтра будет покупать этот объект у вас, тоже в первую очередь посчитает: сколько денег приносит помещение и за сколько лет оно окупится. Если объект давал 900 тысяч в год, а через несколько лет даёт уже 1,1–1,2 млн, это уже другой денежный поток и другая стоимость актива. Но здесь важная оговорка. Коммерция не растёт автоматически просто потому, что это коммерция. Можно купить помещение за 10 млн, получать аренду и через пять лет продать всё за те же 10. Можно купить откровенный неликвид и вообще искать арендатора полгода. А можно купить хороший объект с понятной локацией, нормальным договором и сильным арендатором — и получить одновременно арендный поток и рост стоимости самого актива. Поэтому я бы вообще не сравнивал так: депозит 13% против коммерции 9%. Это слишком примитивный расчёт. У депозита есть свои огромные плюсы: положил деньги, никуда не ездишь, арендаторов не ищешь, деньги достаточно ликвидны. Но есть и особенность. Закончился вклад — следующую ставку вам никто не гарантировал. Ещё недавно депозиты давали больше 20%, сейчас уже около 13%. У коммерции ставка аренды не привязана напрямую к ставке ЦБ. Если помещение хорошее и рынок позволяет, аренда со временем индексируется. А в некоторых объектах арендная плата вообще может быть привязана к товарообороту арендатора. Например, у сетевого магазина. Растут цены. Растёт оборот. Если договор предусматривает процент от товарооборота, вместе с ним растет и арендный платёж. Вот здесь недвижимость действительно начинает работать как определённая защита от инфляции. Но опять же — если вы купили правильный объект и сдали на определенных условиях. Потому что словосочетание «коммерческая недвижимость» само по себе вообще ничего не гарантирует. Коммерция в проходном месте с сетевым арендатором и длинным договором — один актив. Помещение в подвале на второй линии с арендатором, который работает третий месяц, — другой😁 Депозит — это ставка на фиксированный доход в конкретный период. Хорошая коммерческая недвижимость — это ставка на денежный поток, который со временем может расти, плюс стоимость самого актива. Что лучше? Зависит от капитала, срока, цели и конкретного объекта. Потому что ответ здесь находится не в словах «депозит» или «бетон». Он находится в самом объекте и в расчёте. На длинном отрезке времени коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности. Если рассматриваете коммерческую недвижимость и хотите понять, что выгоднее в вашей ситуации — оставить деньги на вкладе или переложить часть капитала в объект — можно разобрать конкретные цифры. Связь со мной: [Написать] ☎️ +7-910-679-8888 ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️
Открыть в MAX- Просмотры
- 277
- ER
- 3,2%
- Реакции
- 9