Пост канала
- фото
Воронежский рынок новостроек постепенно входит в фазу дисбаланса: застройщикам необходимо поддерживать цены и финансовую устойчивость проектов, но для этого нужно продавать квартиры, а покупательский спрос уже не позволяет рассчитывать на необходимые темпы реализации. В результате рынок может выглядеть стабильным по ценам, при этом незаметно для неопытного глаза накапливая проблемы с распроданностью жилья. По данным ДОМ.РФ, в Воронежской области строится почти 1,9 млн кв. метров жилья. При этом около миллиона квадратных метров уже выставлено на продажу, но не нашло покупателей. Еще 417 тыс. кв. метров строящихся площадей вообще не поступили в продажу. Эти показатели не означают, что все непроданные квартиры превратятся в убытки: часть домов будет сдана через несколько лет, а застройщики могут выводить очереди постепенно. Однако масштаб предложения заставляет задуматься о том, насколько комфортно девелоперам работать в нынешних условиях. Не говоря о том, как заниматься стратегическим планированием. Рынок не может бесконечно приспосабливаться к снижению спроса исключительно за счет ценовой политики. Формально стоимость квадратного метра остается высокой: по данным ДОМ.РФ, в Воронежской области она составляет около 124,4 тыс. рублей. Но цена в прайс-листе и цена, по которой застройщик действительно готов продать квартиру конкретному покупателю, — уже не одно и то же. Пока девелоперы не спешат открыто снижать стоимость квадратного метра. Массовое удешевление жилья способно ухудшить экономику проектов, создать проблемы с оценкой залогов и вызвать недовольство тех, кто приобрел квартиры раньше. Кроме того, в условиях проектного финансирования застройщик заинтересован не только в поступлении денег от покупателей, но и в выполнении установленных банком параметров проекта. Поэтому вместо прямых скидок рынок использует рассрочки, специальные ипотечные программы, субсидирование ставки, индивидуальные предложения и другие инструменты, позволяющие сделать покупку доступнее, не переписывая публичный прайс. Однако у этой модели есть предел. Рассрочка помогает отложить часть платежа, но не создает платежеспособного спроса там, где у покупателя недостаточно доходов. Субсидирование ипотеки также имеет свою стоимость: расходы на привлечение клиента в конечном счете отражаются в экономике проекта. Если для продажи квартиры приходится предоставлять все более существенные преимущества, формально стабильная цена квадратного метра перестает быть достаточным показателем здоровья рынка. Для Воронежа это особенно важный вопрос с учетом масштабов строящегося жилья и положения крупнейших девелоперов. Различия между компаниями определяются не только объемом предложения, но и тем, насколько быстро они способны превращать строительные метры в реальные продажи. У одних застройщиков есть возможность придерживать часть предложения и выводить его на рынок по мере готовности домов. Другие вынуждены активнее бороться за покупателя уже в тех проектах, где продажи открыты. Но резерв непроданных квартир — это не только инструмент управления предложением, но и потенциальная нагрузка на будущие периоды. Здесь возникает еще один риск. Пока продажи идут медленно, застройщик может корректировать график запуска новых очередей, откладывать выход на новые площадки и осторожнее относиться к приобретению земли. Для подрядчиков это означает менее предсказуемый портфель заказов, а для рынка в целом — сокращение числа новых проектов. Если же девелопер продолжает активно строить, рассчитывая на последующее восстановление спроса, он увеличивает объем предложения, который еще предстоит реализовать. Продолжение 👉
Открыть в MAX- Просмотры
- 412
- ER
- 0,7%
- Реакции
- 3