Пост канала
Инвест теперь в Московской области? В пятницу я давала интервью радио Спутник. Тема интервью: «Квартиры рядом с будущими станциями прибавят в цене еще до начала строительства метро». Предлагаю и вам обсудить эту тему. 9 сентября Сергей Собянин на «Метровагонмаше» объявил о продлении метро в Мытищи, Красногорск, Химки, Ленинский округ, Одинцово и Балашиху. До 2035 года планируется порядка 35 новых станций, 12 из которых — непосредственно в Московской области. И вот все эксперты начали кидаться лозунгами: Цены на жилье в городах-спутниках Москвы подскочат на 20% из-за появления новых станций метро. Меня попросили высказаться по теме, но я не смогла поддержать всеобщего воодушевления. Считаю, что к теме нужно подходить осознанно и разделить города, куда придет метро, по уровню рельсового обеспечения. Категория 1: МЦД есть, эффект от метро минимальный. Химки: 8 платформ МЦД-3 в границах округа. Станция Химки — крупный узел, за первый год МЦД-3 перевёз более 60 млн человек. Новостройки прямо рекламируются как «5 минут пешком до МЦД-3». Метро здесь добавит альтернативу, но транспортной проблемы, которую оно решает, уже нет — кроме Новогорска, куда рельсы не доходят. Красногорск. Тут имеется МЦД-2 и метро «Мякиникно» - одна из двух действующих станций метро в МО. Проблема Красногорска не в отсутствии рельсов, а в том, что от многих жилых массивов до платформы нужно ехать: из «Изумрудных холмов» до Опалихи около 3 км на маршрутке. Метро закроет эти разрывы, но базовая связь с Москвой у города есть. Одинцово. МЦД-1 с конечной прямо в городе. Но важно, что Филёвскую линию тянут в Сколково, а не в сам город Одинцово❗️ Для Сколково появление метро - это большой плюс. Влияние на стоимость метра в Одинцово - отсутствует. Категория 2: МЦД есть, эффект точечный Балашиха. Территориально в Балашихе имеется МЦД-4, но обслуживает он только южную часть округа: Железнодорожный, Кучино, Ольгино, Никольское, Салтыковская. Центр самой Балашихи стоит на тупиковой ветке от Реутова, которая в диаметр не входит. И жителям таких жилых комплексов как «Гранель Пехра», «Квартал Авиаторов», «Новая Алексеевская Роща» до станции Балашиха 3 км на маршрутках, а до метро «Щёлковская» можно ехать 40 минут. Когда метро придет непосредственно в Балашиху, жители северных районов ощутят эффект улучшения качества жизни. Категория 3: МЦД нет и не будет Мытищи. Ходят электрички Ярославского направления. Статуса диаметра нет: МЦД-5 «Ярославско-Павелецкий» заморожен. Ленинский округ. Электрички Павелецкого направления. Диаметра нет. Мисайлово и Молоково, где встанут станции «Володарское шоссе» и «Развилка» не имеют рельсов вообще ни в каком виде, только двухполосное Володарское шоссе через деревни - эффект колоссальный. Для этой категории появление метро имеет максимальное значение, так как рельсовый транспорт отсутствует. Но шутки ради отмечу, что первое упоминание о метро в Мытищах появилось на плане Московской области еще в 1971 году. И еще немного аналитики. Схожий кейс - это открытие метро в Котельниках. Новость появилась в 2010 году, а открытие состоялось в 2015 году. Так вот какой эффект это имело для цен на жилье: - мах рост пришёлся на 2013 года, когда стройка стала физически видимой, за полгода до открытия соседней станции «Жулебино». Котельники выстрелили на +4,7% за полгода при рынке +0,8% за пять месяцев. - В год ввода станции пешая зона прибавила 5,4%, но сам город Котельники при этом стал лидером падения во всём ближнем Подмосковье с −7,4%. Разрыв между пешей зоной и городской средней — около 13 процентных пунктов. Метро не подняло цены в Котельниках. Оно перераспределило их внутри локации: радиус вокруг станции удержался на падающем рынке, всё остальное просело сильнее соседей. 📌Вывод: собирать все города под одну гребенку и говорить об общем росте стоимости квадратного метра крайне непрофессионально. Каждый район уникален и требует глубокой аналитики. 📌Бойко о недвижимости в МАХ
Открыть в MAX- Просмотры
- 406
- ER
- 5,9%
- Реакции
- 24