Пост канала
Инвестиционный четверг Квартира или готовый арендный бизнес: что принесёт больше? Сегодня разберём инвестиционный кейс в Москве, который наглядно показывает: иногда вместо очередной квартиры выгоднее приобрести небольшой коммерческий объект с действующим арендатором. Во вложении вам направляю, просто 1/100 объектов для понимания, что у вас может быть в Вашем «пассивном» портфеле. Представим помещение формата стрит-ритейл на первом этаже жилого комплекса. Площадь — около 80–100 м². Первая линия, отдельный вход, хорошая видимость с улицы, рядом сформированный жилой массив. В помещении уже работает сетевой арендатор. Инвестиционная модель: Стоимость объекта — 35 млн рублей. Ежемесячный арендный поток — 300 тысяч рублей. Годовой доход от аренды — 3,6 млн рублей. После условных расходов и резерва чистый операционный доход может составить около 3,2 млн рублей в год. Расчётная доходность — примерно 9% годовых, а ориентировочный срок окупаемости — около 11 лет без учёта возможной индексации аренды и роста стоимости самого помещения. Для сравнения: чистая доходность квартиры при долгосрочной аренде в Москве после налогов, простоев, ремонта и амортизации нередко оказывается заметно ниже. По данным отраслевых обзоров, доходность качественного стрит-ритейла может находиться около 9,5–10%, тогда как чистая доходность жилья в отдельных расчётах составляет менее 4%. При этом рынок неоднороден: даже в одном районе два похожих помещения могут показывать совершенно разные результаты. Значение имеют локация, ставка аренды, надёжность арендатора и ликвидность объекта. Но главный плюс такого формата не только в доходности. Инвестор приобретает готовый денежный поток с первого месяца, не занимается поиском жильцов и не решает бытовые вопросы, связанные с квартирой, ремонтом. В коммерции ремонт делают сами арендаторы под себя. Однако красивой цифры в презентации недостаточно. Перед покупкой мы обязательно проверяем договор аренды, срок его действия, условия индексации и расторжения, финансовую устойчивость арендатора, соответствие ставки рынку, техническое состояние помещения и возможность его повторной сдачи другому бизнесу. Мой главный принцип: приобретать нужно не просто помещение с арендатором, а ликвидный объект, который останется востребованным, даже если нынешний арендатор однажды съедет. Именно поэтому недвижимость для инвестиций начинается не с просмотра объявлений, а с точного расчёта и правильной стратегии. Причем заходить в такие проекты можно с минимумом. Хотите понять, какой объект подойдёт именно под ваш бюджет и инвестиционную задачу? Напишите мне слово «ИНВЕСТИЦИИ» — подготовим расчёт и рассмотрим подходящие варианты в Москве. Кейс является инвестиционной моделью. Доходность не гарантирована и зависит от характеристик объекта, расходов, условий договора и рыночной ситуации. Ольга Терентьева Недвижимость для жизни и бизнеса
Открыть в MAX- Просмотры
- 32
- ER
- —
- Реакции
- —