Недвижимость без сюрпризов | Юрист по недвижимости

МИФ: Переписку перед судом обязательно заверять у нотариуса. Последнее время ко мне часто обращаются клиенты с одним и тем же вопросом: «Я слышал, что если предоставляешь переписку в суд, её обязательно нужно заверять нотариально. Это так?» НЕТ. Такой обязанности не существует.  Давайте разберемся, когда нотариус действительно нужен, а когда вы просто зря потратите деньги (а удовольствие это недешевое). Когда заверение НЕ нужно: Если вы уверены в сохранности данных, нотариус не требуется. Суду достаточно: Скриншотов. Записи экрана. Сохранения информации на первоначальном источнике (телефон…

НОТАРИУС ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ: КОГДА ЭТО ОБЯЗАТЕЛЬНО, А КОГДА ПРОСТО РЕКОМЕНДАЦИЯ Для обычной продажи целого объекта нотариальное удостоверение, как правило, не требуется. Достаточно письменного договора, подписанного сторонами. Но есть случаи, когда нотариус обязателен. Если форма не соблюдена, сделка может быть ничтожной. Когда нотариальное удостоверение обязательно: 1️⃣ Отчуждается доля  на недвижимость. Есть исключение, к примеру все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. 2️⃣ Недвижимость несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или сделка связана с…

МАТКАПИТАЛ ИСПОЛЬЗОВАЛИ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ? НЕ ЗАБУДЬТЕ ВЫДЕЛИТЬ ДОЛИ ДЕТЯМ Если направили материнский капитал на покупку или строительство жилья, у вас возникает обязанность оформить недвижимость в общую собственность членов семьи (родителей и детей). Разберемся, когда нужно выделить доли, обязательно ли ждать погашения ипотеки и когда нужен нотариус.   1. В какой срок нужно выделить доли? Общий срок – 6 месяцев с момента наступления предусмотренного законом события, а не с даты покупки жилья и не с даты рождения ребенка. Перечень таких событий следующий: - в даты перечисления маткапитала на…

Проверка недвижимости - это не просто заказать выписку из ЕГРН. Перед покупкой я провожу комплексную юридическую проверку объекта и продавца, чтобы до сделки выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к спорам, требованиям третьих лиц или даже к признанию сделки недействительной. Что входит в проверку: 🔹 Сам объект недвижимости Изучаю сведения ЕГРН, историю переходов права, основания приобретения недвижимости продавцом, ограничения и обременения, аресты, ипотеку и иные зарегистрированные права и требования. Проверяю правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дар…

ВЫДЕЛЕНИЕ ДОЛЕЙ ДЕТЯМ ПРИ ИПОТЕКЕ: ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ С 2026 ГОДА С 1 января 2026 года семьи, купившие жильё с использованием материнского капитала в ипотеку, могут выделить доли детям, не дожидаясь погашения кредита. Согласие банка для этого не требуется. Раньше это было серьёзным препятствием для продажи ипотечного жилья. Чтобы продать приходилось сначала закрыть ипотеку, выделить доли детям и уже готовится к продаже, либо получить согласие банка, которые они неохотно давали. Теперь процедура упростилась. Не забываем, что при продаже по-прежнему нужны согласие банка и разрешение органов опек…

СУММА ПРОПИСЬЮ В ДОГОВОРЕ: ПЕРЕЖИТОК ИЛИ РЕАЛЬНАЯ ЗАЩИТА? Многие думают, что дублировать сумму цифрами и прописью — это просто бюрократическая формальность. Мол, зачем писать «сто тысяч рублей», если и так понятно? Но на самом деле за этой привычкой стоит очень мощная защита. Пример из судебной практики В договоре была указана сумма цифрами — 138 000 рублей, а прописью — «сто тридцать пять тысяч рублей». Разница всего 3 000, но спор дошёл до суда. И суд взыскал именно 135 000 рублей. Ещё пример: неустойка. Цифрами написали 0,1%, а прописью — 0,2%. Суд отдал приоритет прописи, то есть 0,2%.…

ПОКУПКА АПАРТАМЕНТОВ У ЗАСТРОЙЩИКА: КТО В ИТОГЕ АРЕНДУЕТ ЗЕМЛЮ И НУЖНО ЛИ САМОМУ ИДТИ ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР? Многие покупатели апартаментов переживают, что а вдруг придётся отдельно оформлять аренду или выкупать участок. Рассказываю… Надо ли покупателю апартаментов лично заключать договор аренды земли? Нет, не надо. Когда вы покупаете апартаменты у застройщика, право на землю под зданием переходит к вам автоматически. Это называется следование земельного участка судьбе недвижимости. Происходит это так: *Если застройщик арендовал земельный участок (у государства или частного собственника), то по…

ОСОБЕННОСТИ НАЧИСЛЕНИЯ НЕУСТОЙКИ ПО ДДУ В ОТНОШЕНИИ УНИКАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ При покупке квартиры в строящемся доме важно учитывать, что не все объекты долевого строительства имеют одинаковый правовой режим. Отдельные правила действуют для так называемых «уникальных объектов». Они могут существенно повлиять на размер компенсации при нарушении застройщиком срока передачи квартиры. Что считается уникальным объектом К уникальным относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: – высота более 100 метров; – пролёты бо…

ЗАСТРОЙЩИК ПРОСИТ ПОДПИСАТЬ ПЕРЕНОС СРОКА? Перенос срока сдачи по ДДУ — это изменение договора (ст. 450 ГК). Вы имеете полное право не соглашаться, а главное требовать неустойку за просрочку (ч. 2 ст. 6 214-ФЗ). ⚠️ Если просто подписать дополнительное соглашение о новом сроке, вы можете обнулить всю накопившуюся неустойку. Как действовать правильно: 1️⃣ Не подписывайте сразу. Сначала зафиксируйте нарушение претензией. Направьте застройщику письмо с требованием выплатить неустойку за уже прошедший период просрочки. Это ваша страховка в суде. 2️⃣ Подписывайте дополнительное соглашение с ва…

КАК РАССЧИТАТЬ НЕУСТОЙКУ ЗА ПРОСРОЧКУ СРОКА ЗАСТРОЙЩИКОМ Общая формула по закону (для граждан) такова: Цена по ДДУ × 1/150 × Ключевая ставка × Количество дней просрочки = Неустойка Пример: Цена квартиры: 10 000 000 рублей. Срок передачи: 01.01.2026. Фактическая передача: 20.04.2026. Период просрочки: с 02.01.2026 по 20.04.2026 (110 дней). Ключевая ставка на 01.01.2026: 21%. Расчет: 10 000 000 × 1/150 × 21% × 110 = 1 540 000 рублей. В целом, на этом всё, ничего сложного тут нет. Но на практике возникает много разночтений и споров о том, какую именно ключевую ставку использовать. Существует…