Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍Ну что же, друзья. По всей видимости, скоро состоится новый старт продаж от застройщика «ОМ Девелопмент» на Тушинском полуострове. Который, к слову, преобразился до неузнаваемости с того момента, когда я первый раз о нем написал. Помните, что тут раньше было? Правильно — абсолютно ничего, ну, кроме водной глади с трех сторон и отличной экологии. А сейчас это новый и современный район со своей благоустроенной набережной, с крупнейшим в России бизнес-парком класса «А+» «Ростех-Сити», с хорошими школами, со множеством новых спортивных объектов и с однородным окружением, без старого жилья. Как…

📍Наступил октябрь, а это значит, что пора писать про то, что происходит на рынке аренды Москвы. Забегая вперёд скажу, что текущая ситуация мне совсем не нравится, ибо количество свободных арендных квартир опять растёт. И знаете, почему это плохо? А всё потому, что арендная экспозиция-то увеличивается не за счёт новостроек, а за счёт… старого фонда. И что это значит? А это значит, что спрос на труд охлаждается и сокращается. Причём, по данным Росстата, это происходит… 10-ый месяц подряд. Ну а теперь посмотрите на график вверху. Видите? В прошлом году количество свободных арендных квартир…

📍Друзья, начну с вопроса: «Для чего мы пристально следим за динамикой продаж застройщиков?» Правильно, только для того, чтобы понять, куда пойдут цены. Ну что же, докладываю. В прошлом месяце, по данным dataflat, — они всё-таки сделали это. Помните, я считал, что застройщикам в Москве нужно продавать около 250 тыс. м2 ежемесячно? Так вот, в сентябре они реализовали 270 тысяч квадратов, что очень-очень неплохо. Правда, есть «нюанс». В прошлом месяце сработал эффект очередного «последнего вагона» семейной ипотеки. Ну любят люди покупать в последний момент, и ничего с этим не поделать. Это наш…

📍 1 октября. Час X настал. Ибо с сегодняшнего дня вступили в силу новые, более жесткие условия по семейной ипотеке. Ну и я, честно говоря, ранее считал, что динамика продаж у застройщиков, временно будет напоминать вертикальную красную линию вниз с одновременной коррекцией цен. А теперь… Впрочем, давайте лучше так: сначала опишу, что произошло, а выводы сделаю потом. Ожидания: Ставка 6–12% в зависимости от кол-ва детей и первоначального взноса, срок — 15 лет. Новая реальность, на примере «ПИК-а»: Семейка — 30 лет, ставка 4–6% при первоначальном взносе 20–50%. Возможно повышение ставки с…

📍Сегодня есть три новости. Первая — со дня на день ожидается старт продаж новых корпусов ЖК «Москворечье» от «ПИК» у метро «Варшавская». Причём, стоит отметить, что это пятно застройки — лучшая часть проекта. Вторая — по всей видимости, это будет не комфорт+, а бизнес-класс от арх-бюро «APEX». Скрин прилагаю. М-да, очень интересно, какими будут цены, ведь выдачи семейной ипотеки какое-то время будут… невысоки, а эскроу наполнять нужно, особенно на старте. Третья и самая печальная — коммерческий директор «FORMA», это подразделение «ПИК-а», официально заявил, что комфорт-класса в Москве от ч…

📍Интересный кейс, точнее вопрос, возник сегодня в нашем чате. Цитирую: «Вася имеет 6 млн руб. для покупки квартиры за 30 млн руб. в 2026 г. У Васи доход позволяет взять ипотеку и купить у застройщика под 12,7% годовых квартиру, взяв 24 млн на 30 лет. Платеж банку составит 260 тыс. в месяц. И Вася счастливчик с квартирой в 30 млн руб. ждет удвоения цены. Теперь считаем на инвестиционном калькуляторе, что ждет Васю, если он по 260 тыс. ежемесячно готов откладывать и у него есть 6 млн руб. Как думаете, что выберет Вася?» Теперь давайте посмотрим на скрин выше. Как вам итоговый результат инв…

📍Минфин объявил новые условия по семейной ипотеке, которые начнут действовать уже через неделю, т.е. с 1 октября! Измененные условия для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей: 4% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с пятью и более детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 6% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с четырьмя детьми, где хотя бы один ребенок не достиг 7 лет на момент заключения договора; 8% годовых, 18 млн рублей максимальная сумма кредита – для семей с тремя…

📍Хм-м-м, очень похоже на то, что переуступок на рынке недвижимости скоро точно станет меньше. Причем в разы. Впрочем, нет, скорее так: инвестиционных квартир в продаже, увы, станет меньше, причём в разы. И вот почему: Минфин с 2027 года предлагает исчислять прогрессивный НДФЛ (13–22%) с единого общего дохода гражданина, в который будут включены: ЗП, доходы от продажи имущества, дивиденды, проценты по вкладам, доходы от операций с ценными бумагами, страхования и дарения. Смотрите, что получится в сухом остатке: если вы продадите инвестиционную квартиру вне льготного периода, то вам может «п…

📍Август — месяц контрастов. С одной стороны, в этом месяце исторически умеренная активность покупателей из-за сезона отпусков. А с другой… Сегодня Росреестр опубликовал данные по продажам «вторички» за прошлый месяц. Продано 10,9 тыс. квартир. Пока ситуация не очень понятна, не так ли? И это происходит лишь потому, что отдельные цифры сами по себе не дают полной картины и скорее вводят в заблуждение. Поэтому, давайте посмотрим на пропорции, а именно на соотношение проданных квартир к их количеству на рынке. Так вот, соотношение в августе = 38%. А это, на самом деле, очень много. И это зна…

📍Выхожу на задаток. Агент — молодец, очень неплохо работает. А вот все новички-потенциальные покупатели, которые в настоящий момент самостоятельно пытаются понять текущий рынок, увы...., теряют время и соответственно, — деньги. Вот такая ситуация, друзья. Если всё срастется, обязательно напишу развернутый пост и всё расскажу. . @labirint_investora . #мысли_вслух