Заметки строительного юриста (бизнес-юрист без галстука)

⚖️ Как компания чуть не заплатила за одно нарушение дважды 📩 К нам обратилась проектная компания. Ситуация на первый взгляд обычная: банк подал на неё в суд и требует около 620 тысяч рублей. 🔍 Разбираемся. Два года назад компания выиграла тендер у муниципального заказчика. Как это принято, она дала заказчику банковскую гарантию на 430 тысяч — это обеспечение на случай, если работы не будут выполнены. Работы сорвались, заказчик расторг договор. Дальше два события, которые происходили параллельно и незаметно друг для друга. 🏦 Первое. Заказчик потребовал деньги у банка по гарантии. Банк за…

📩 «Давайте просто подпишем допник» Недавно к нам обратился клиент, производитель оборудования. Он поставил продукцию и выполнил монтаж и наладку на социальном объекте. Это был субподряд по муниципальному контракту, расчёты шли через казначейское сопровождение. Документы закрыты, акты подписаны, всё спокойно. Спустя полгода от генподрядчика приходят два «технических» допсоглашения: 🔹 по первому договору снизить цену уже поставленного товара почти на миллион; 🔹 по второму убрать из договора принятые работы, а их стоимость «перенести» в другую позицию. Сумма та же, просто иначе разложена.…

💡 4 правила, которые стоит взять себе: 1️⃣ Запас — минимум 1 день. Если действие совершается в организации, срок истекает в конце её рабочего дня (ст. 194 ГК). Сбой ЭДО в последний день — уже просрочка. 2️⃣ ЭДО плюс бумажный дубль. Претензию, уведомление о приостановке и односторонний акт отправляйте ещё и ценным письмом с описью. Да, это два письма вместо одного. Нет, это не паранойя 😉 3️⃣ Проверьте срок ЭЦП руководителя. В нашем кейсе сертификат истекал раньше, чем заканчивались работы, а без него итоговые акты не подписать. 4️⃣ Негодный материал заказчика — предупреждайте сразу: письм…

📊 Что внутри карты (фрагмент — на картинке, данные условные): 🗓 Диаграмма по дням: каждый этап, ключевые даты и чья очередь действовать — подрядчика или заказчика 📅 Сроки по ГК РФ и производственному календарю. Например, аванс «через 7 дней» выпал на 4 ноября — срок переносится на 5-е 💸 Таблица «акт → приёмка → оплата» на каждый месяц и удержание аванса ✅ Чек-лист обязательств подрядчика: срок, пункт договора, последствия нарушения ✉️ Как направлять уведомления, чтобы они имели юридическую силу ⚠️ Порядок предупреждения по ст. 716 ГК, если материалы заказчика или документация не годятся…

✍️ В подряде графомания — не диагноз, а техника безопасности Строитель привык: «договорились на словах — и поехали». А потом выясняется: ❌ акт отправили на день позже — и приёмка сдвинулась на неделю; ❌ уведомление ушло обычным письмом — и суд его не учёл; ❌ материал заказчика оказался негодным, а предупредить не успели — и все претензии по качеству к подрядчику. В споре побеждает не тот, кто лучше залил бетон, а тот, у кого толще папка с письмами 📂 Договор субподряда — это десятки сроков и обязательств, разбросанных по разным пунктам. Держать их в голове на объекте невозможно. Поэтому для…

Часть 2 🛠 Что мы сделали Подготовили протокол разногласий на 77 позиций. По каждому пункту дали конкретную альтернативную редакцию, а не просто «не согласны». Что предложили: ✅ общий лимит всех санкций — 5 % цены договора, пени — в процентах от стоимости просроченных работ; ✅ молчаливую приёмку: нет мотивированного отказа за 10 рабочих дней — работы приняты; ✅ возврат резерва через 12 месяцев после итогового акта, с правом заменить его банковской гарантией; ✅ удержания — только бесспорных сумм; ✅ дополнительные работы — только по допсоглашению, с оплатой и продлением сроков; ✅ сдвиг сроков…

Часть 1 📑 «Типовой договор, все так подписывают» На днях к нам обратилась подрядная организация из Санкт-Петербурга. Она выиграла тендер на кладочные работы на жилом объекте, и застройщик прислал свой «типовой» договор подряда. В нём больше 70 страниц вместе с приложениями. К договору шли ещё два договора поручительства: от компании и лично от генерального директора. Подписать хотелось быстро: объём хороший, сроки поджимают. Но клиент сначала принёс договор на проверку 🔍 Что нашлось при вычитке: 💸 Пени 50 000 ₽ за каждый день просрочки. Причём за любой вид работ и любой промежуточный с…

Часть2. Начало👆 🔍 Признаки будущего банкротства обычно видны заранее: платежи задерживаются, акты сверки не подписываются, подрядчика на объекте меняют, против контрагента появляются иски и исполнительные производства. Но когда долг уже вырос до десятков миллионов, выбирать приходится из ограниченного набора вариантов, и каждый из них несёт риск оспаривания. 🤝 Клиенты на абонентском обслуживании этот момент не пропускают. Мы постоянно видим их договоры, расчёты и контрагентов, поэтому в рамках текущей работы можем в любой момент: 🔔 заметить тревожный сигнал по контрагенту и сразу о нём со…

Часть1 🏗 Как получить квартиры в счёт долга и не вернуть их конкурсному управляющему К нам обратилась подрядная компания. Несколько заказчиков из одной девелоперской группы задолжали ей за выполненные работы больше 20 млн ₽, часть долга не оплачивалась полтора года. Группа предложила рассчитаться квартирами в строящемся доме с дисконтом от розничной цены. 🔒 Забрать квартиры просто в счёт долга не получится. В новостройках с эскроу цену договора долевого участия нельзя погасить зачётом. Поэтому мы разработали структуру сделки из четырёх шагов: компания группы оплачивает договоры на эскроу,…

Одна буква в договоре, которая может стоить подрядчику оплаты Недавно разбирали для клиента проект договора субподряда на монолитные работы. Обычный документ: сроки, расценки за кубометр, штрафы. Но в разделе о приемке работ нашлась деталь, которую легко пропустить. Обязанность принять работы в течение трех дней была возложена на «Заказчика». Заказчик при этом стороной договора не был: договор заключался между генподрядчиком и субподрядчиком. Скорее всего, текст адаптировали из шаблона и забыли поменять одно слово. Почему это важно. Договор не создает обязанностей для лиц, которые в нем не…