Записки земельного инспектора

Дом художников: как советский комбинат превратился в 100 «квартир» без права жить По вашей инициативе разберем Гоголя, 11а в Геленджике. Продажа: «апартаменты-студии» от 3,1 млн, «в собственности», «у моря». Красивые фото, надпись «квартиры» на агрегаторах. А теперь смотрим кадастровый номер — и история разворачивается на сорок лет. 1960–1970-е. На участке работает художественно-производственный комбинат. Директор — Владимир Плясов, художник-педагог и заметная фигура художественной жизни города. 1983. Строится нынешнее здание. Вид разрешённого использования участка — «для размещения художест…

Зоны подтопления: президент дал импульс, но ждать «наконец-то можно строить» пока рано С 4 августа 2026 года действует 301-ФЗ: капитальное строительство в зонах затопления и подтопления запрещено полностью. На форуме «Деловой России» 15 октября застройщики попросили смягчить правило для уже идущих проектов, и президент поручил это проработать. Есть обещание двухэтапного плана: сначала постановление для существующих проектов, потом поправки в Водный и Градостроительный кодексы. Поправки обещают внести в осеннюю сессию Госдумы. Ждать «начала сессии» не нужно — она уже идёт, и законопроект долже…

Что ждать и что делать, если вы всё-таки решились на "приключения" Сегодня — про дома в серой зоне: их никто не признал самовольными, они просто спрятаны от глаз контрольных органов. Что делать, если купили — по незнанию или осознанно. Купили по незнанию. Не паникуйте, но не тяните: выписка ЕГРН (есть ли запись о вашей «квартире» вообще, на чём она держится), ВРИ участка против статуса дома, иск к продавцу — у расторжения и убытков есть сроки. И помните: собственная жалоба в надзорные органы запускает проверку по всему дому. Обращайтесь осознанно. Купили осознанно, «а вдруг повезёт». Здесь…

«Квартира» в самовольной постройке: к чему быть готовым На моей практике ко мне часто обращались с вопросом: что будет, если купить «квартиру» в объекте самовольного строительства? И поверьте, вопрос этот звучит очень часто — потому что «квартиры» в таких объектах обычно стоят заметно ниже рынка, и мимо такого предложения пройти сложно. Вот тут я и написал список того, к чему вы должны быть готовы. Сразу оговорюсь: каждый случай уникален, вы можете со всеми этими проблемами не столкнуться, счастливо прожить и даже продать «квартиру». Но всё же делюсь списком сложностей, с которыми можно стол…

ул. Озёрная, 48🏢 Как вы уже догадались, речь пойдёт об Озёрной, 48. Почему я выбрал именно его для наглядного разбора? Потому что история этого дома очень интересная — и не только судебная. Здесь кроется один маленький нюанс с выписками на квартиры, давайте к делу. Бумаги:  - участок 837 м² - ВРИ — «для индивидуального жилищного строительства» - в 2011 году получено разрешение на строительство ИЖД - фактически немного увлеклись и построили шесть этажей, пятьдесят квартир - в 2013 году дом попадает в реестр самовольных построек - зарегистрирован как «Многоквартирный дом» Но есть «но»: учас…

Пост без текста

Сколько их на самом деле🫢 Выше я назвал цифру из краевого реестра (25 обьектов). А потом отложил официальные списки в сторону и провёл несколько часов с публичной кадастровой картой, Яндекс.Картами с панорамами и Авито — "прошёлся" по Магилату и ближайшим улицам. Результат: 52 дома, которые расположены на земельных участках с видом разрешённого использования (ВРИ) «для индивидуального жилищного строительства», но обладают признаками многоквартирных домов. Этажность выше/равна трём, поэтажно повторяющаяся планировка, изолированные блоки с выходом на один лестничный марш. Скажу сразу: 52 — это…

Как это строилось: два сценария На участке ИЖС по закону может стоять только индивидуальный жилой дом — не выше трёх этажей, не предназначенный для раздела. Теперь — как на практике получались многоквартирные дома. Схема работала по двум сценариям (обычно, но всегда есть исключения). Сценарий первый. На земельный участок с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» застройщик получал разрешение на строительство индивидуального жилого дома. Возводил три этажа — и тут, опустим пока нюансы с отступами и пятном застройки, начиналось самое интересное. Возводился…

ИЖС — это вид разрешённого использования земельного участка, на котором строят жилой дом для постоянного проживания: отдельно стоящий, не выше трёх надземных этажей и 20 метров, из комнат и подсобных помещений, не предназначенный для раздела на самостоятельные объекты. Не менялось с момента появления в законе — с самого первого определения в ГрК 2004 года неизменной остаётся суть: отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей. Всё остальное уже корректировалось: в 2018 году убрали требование «для проживания одной семьи», зато добавили предел высоты 20 метров и запрет на раздел. На фото в…

Пост-превью. Неделя о МКД на ИЖС в Геленджике На этой неделе разберёмся, как на землях ИЖС — там, где по закону может стоять только индивидуальный дом на одну семью — выросли многоквартирные дома. И говорить будем только о Геленджике: реальную картину мы знаем по своему городу, а разбирать проблемы в чужом огороде не станем. Что будет в серии: Как это строилось. Дешёвая земля, упрощённая регистрация дома, поквартирная продажа без разрешений, проектов. Сколько их на самом деле. Объекты из реестра самовольного строительства по нашему округу. Числа окажутся ощутимее, чем кажется. Какие риски вы…