Анна Кияницкая | Юрист по недвижимости

🏠 «Я живу в квартире умершего и плачу коммуналку. Значит, наследство уже принял и к нотариусу можно не идти?» Такое мнение встречаю очень часто. И доля правды здесь есть: закон действительно признаёт фактическое принятие наследства. Например, наследник после смерти собственника: — продолжает жить в его квартире; — оплачивает коммунальные платежи; — содержит имущество; — охраняет его; — оплачивает долги наследодателя. Такие действия могут подтвердить, что человек относится к наследству как к своему. Но ⚠️ проблема обычно возникает позже. Приходит время продать квартиру, оформить землю и…

📜 Есть завещание. Значит, споров после смерти уже не будет? К сожалению, не всегда. Завещание — очень важный документ. Оно позволяет самому решить, кому оставить квартиру, дом, деньги и другое имущество. Но иногда после смерти наследодателя всё равно начинается спор. Почему? Например: — кто-то из родственников пытается оспорить завещание в суде; — появляется наследник, имеющий право на обязательную долю; — выясняется, что часть имущества вообще принадлежала супругу наследодателя; — существует другое, более позднее завещание. ⚠️ Поэтому фраза: «Я написал завещание — теперь всё точно по…

🏠 Три документа, которые я хочу увидеть до задатка Квартира понравилась, цена устраивает, продавец торопит: «Давайте просто внесём задаток, а документы потом посмотрим». Я бы не спешила. До передачи денег мне минимум хочется увидеть: 📄 1. Выписку ЕГРН Кто собственник, есть ли ипотека, аресты и другие ограничения. 📄 2. Документ, по которому продавец получил квартиру Договор купли-продажи, дарение, наследство, приватизация — именно здесь часто начинается история риска. 📄 3. Документы о семейном положении Важно понять, был ли продавец в браке при покупке квартиры и не возникли ли права…

💸 Продавец не банкрот. Значит, квартиру можно покупать спокойно? Не всегда. Иногда на момент сделки человек ещё не банкрот, но уже: — имеет крупные долги; — не исполняет решения судов; — имеет исполнительные производства; — продаёт имущество на фоне серьёзных финансовых проблем. А спустя несколько месяцев начинается процедура банкротства. ⚠️ И тогда финансовый управляющий и кредиторы могут внимательно посмотреть на сделки, которые продавец совершал раньше. Особенно если квартиру продали заметно дешевле рынка, расчёты оформлены плохо или есть другие сомнительные обстоятельства. Это не о…

💍 В ЕГРН один собственник. Значит, супруг к квартире отношения не имеет? Не всегда. Если квартира приобретена за деньги в браке, она по общему правилу является совместным имуществом супругов — даже если оформлена только на мужа или только на жену. ⚠️ Поэтому при продаже такой недвижимости может потребоваться нотариальное согласие второго супруга. А покупателю я проверяю ещё и прошлое: — состоял ли продавец в браке на дату приобретения; — когда и на каком основании возникло право; — не было ли развода без раздела имущества; — есть ли брачный договор или соглашение о разделе. 🔎 Потому чт…

💰 Квартира заметно дешевле рынка. Повезло? Возможно. Но первая моя мысль в такой ситуации: «Почему?» Иногда ответ совершенно безобидный: срочно нужны деньги, переезд, встречная покупка. А иногда за привлекательной ценой стоят: — сложное наследство; — конфликт собственников; — долги продавца; — проблемные документы; — срочность, которую покупателю специально не дают проверить. ⚠️ Низкая цена сама по себе не означает опасную сделку. Но чем предложение выгоднее рынка, тем меньше мне хочется слышать: «Надо быстрее вносить задаток, пока не забрали». 🔎 Хорошая скидка — повод торговаться.…

🏠 Квартира недавно получена по наследству. Покупать опасно? Не обязательно. Но такую квартиру я всегда проверяю внимательнее. ⚠️ Что может всплыть после сделки? — наследник, пропустивший срок, попытается его восстановить; — спор о завещании; — обязательный наследник; — супружеская доля в имуществе умершего; — фактическое принятие наследства другим лицом. При этом сам факт, что продавец недавно вступил в наследство и сразу продаёт квартиру, ещё не означает проблему. Наследственные права оформляет нотариус, который проверяет основания наследования. 🔎 Поэтому моя задача — не сказать покупа…

🏠 Росреестр зарегистрировал сделку. Значит, квартиру проверили? Нет. Частая ошибка покупателя: «Раз переход права зарегистрирован, значит государство всё проверило». ⚠️ Но Росреестр проверяет прежде всего представленные документы и наличие оснований для регистрации. Он не проверяет за покупателя всю историю квартиры и продавца. А проблема может быть здесь: — спорное наследство; — права бывшего супруга; — банкротство или долги продавца; — подозрительная цепочка предыдущих сделок; — зарегистрированные жильцы; — перепланировка; — старые судебные споры. И обнаружиться это может уже после п…

💰 Передали 100 000 рублей за квартиру. А потом сделка сорвалась. Деньги вернут? Вот здесь начинается самое интересное. Покупатель часто думает: «Если продавец передумает — вернёт мне задаток в двойном размере». Продавец думает: «Если покупатель откажется — деньги останутся у меня». А потом стороны открывают подписанный предварительный договор — и выясняется, что всё не так просто. ⚠️ Главная ошибка — сначала передать деньги, а потом разбираться, что именно подписали. По закону задаток действительно выполняет обеспечительную функцию. Если за неисполнение договора отвечает покупатель,…

📜 «На меня есть завещание — значит, нотариус сам меня найдёт». Нет. Очень распространённое заблуждение. Человек знает, что родственник составил на него завещание, и спокойно ждёт: «Ну нотариус же увидит завещание. Позвонит, пригласит — и всё оформим». ⚠️ Так ждать опасно. Само наличие завещания ещё не означает, что наследство принято автоматически. Наследнику по завещанию, как и наследнику по закону, по общему правилу нужно принять наследство в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Самый надёжный вариант — вовремя обратиться к нотариусу и подать заявление о принятии наслед…