Майя Бочарова | Недвижимость • Кредиты • Капитал

Москва. Всероссийская конференция кредитных и ипотечных брокеров. Что осталось за кадром? В одном зале собрались банкиры, брокеры, юристы, представители кредитных бюро. Казалось бы, все работают с одними и теми же деньгами. Но смотрят на них совершенно по-разному. Я вернулась с несколькими инсайтами. 1. Банкротств становится больше. И цифры впечатляют. По данным Федресурса, представленным на конференции: 2021 год — 192 785 граждан признаны банкротами с введением реализации имущества. 2025 год — уже 567 933. За четыре года рост почти втрое. А только за первое полугодие 2026 года — ещё…

«Зачем платить ипотечному брокеру? У застройщика бесплатно. В банке тоже бесплатно». Логично. Зачем платить, если можно не платить? Только есть один нюанс. Менеджер банка предлагает вам продукты своего банка. Менеджер застройщика помогает купить квартиру у своего застройщика. А кто в этой истории представляет ваши финансовые интересы? Допустим, вы берёте ипотеку на 6 млн ₽ на 20 лет. При ставке 18% платёж — около 92 600 ₽. При ставке 17% — около 88 000 ₽. Разница — 4 600 ₽ ежемесячно. За 20 лет — более 1,1 млн ₽. И это всего один процентный пункт! Работа ипотечного брокера — не прост…

ЦБ сохранил ставку 14%. А что происходит с длинными деньгами? 23 октября 2026 года Банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых. Регулятор отметил повышенное инфляционное давление и высокие инфляционные ожидания. Доходность ОФЗ: сравнение с 19 октября Данных за 23 октября на официальной странице ЦБ пока нет. Последняя опубликованная дата — 22 октября 2026 года. 5 лет| 16,37% | 16,20% | −0,17 п. п. 10 лет | 16,47% | 16,53%| +0,06 п. п. 20 лет | 16,40% | 16,57%| +0,17 п. п. Источник: официальная кривая доходности ОФЗ Банка России. Что это означает для ипотеки? Рынок показы…

Ипотека за 1 646 рублей в месяц. Конфетка или финансовая ловушка? 🍬 Увидела в Threads обсуждение ипотеки. Девушка показывает расчёт с платежом 1 646 ₽ и называет предложение «конфеткой». Я открыла график платежей. И вот что там обнаружила. Стоимость квартиры — около 29,7 млн ₽. 💰 Первоначальный взнос — 14,86 млн ₽. 🏦 Сумма ипотеки — 14,86 млн ₽. 📈 Ставка — 19,7% годовых. Первые два года платёж — 1 646 ₽. А затем — 244 999 ₽ ежемесячно. То есть платёж увеличивается почти в 149 раз! Как вам такая конфетка? Первые два года дали попробовать фантик, а потом выставили счёт за всю конд…

«Майя, а в каком банке сейчас самая низкая ставка по кредиту?» Один из самых частых вопросов, которые мне задают клиенты. И знаете, что я отвечаю? Пока не изучу вашу ситуацию — точную ставку не назову, даже приблизительно. Недавно в Threads увидела предложение ОТП Банка: ▪️ Сумма кредита — 99 999 ₽ ▪️ Срок — 12 месяцев ▪️ Ставка — 89,9% годовых ▪️ ПСК — 89,898% ▪️ Платёж — 12 921,99 ₽ При этом автор пишет, что у неё отличная кредитная история. А теперь посмотрим на данные Банка России. На IV квартал 2026 года предельные значения ПСК для банков составляют: ▪️ Беззалоговый кредит до 10…

В США банк отказал в кредите. И обязан объяснить почему. А что у нас? Сегодня у меня состоялся интересный диалог с коллегой из США о том, как устроено кредитование по другую сторону океана. И вот что меня заинтересовало. 🇺🇸 В США после отказа в кредите клиент имеет право узнать конкретные причины. Это называется Adverse Action Notice— уведомление о неблагоприятном кредитном решении. Среди причин могут быть: — высокая долговая нагрузка; — недостаточный подтверждённый доход; — просрочки; — короткая кредитная история; — большое количество недавних запросов на кредит. Если решение связано…

Продавец квартиры говорит: «Мой налог оплачивает покупатель». Стоп. Давайте разделим два вопроса. Продавец вправе назначить любую цену. Хоть с учётом налога, хоть с учётом ремонта, хоть потому, что очень любит свою квартиру. Покупатель вправе не согласиться. Но если квартира стоит 10 млн ₽, а в договоре предлагают указать 7 млн ₽, остальные 3 млн ₽ передать отдельно — это уже не торг. Это покупатель принимает на себя риск ради налоговой экономии продавца. Причём такая экономия может и не сработать: налоговая учитывает кадастровую стоимость и региональный коэффициент. Я бы никогда не сов…

Но есть ещё один нюанс. И он касается суммы ипотеки, которую вам одобрит банк. Допустим, вы оформляете семейную ипотеку под 6% на 30 лет. Вы рассчитываете свои возможности исходя из платежа по ставке 6%. Но Банк России рекомендует банкам при расчёте показателя долговой нагрузки (ПДН) учитывать возможную ставку после окончания периода субсидирования. В нашем примере для расчёта может использоваться ставка 10% вместо 6% Что это означает для вас? Банк может оценивать вашу способность платить по ипотеке не только исходя из сегодняшнего льготного платежа, но и с учётом будущего повышения став…

Взяли семейную ипотеку на 30 лет под 6%. А ставка точно останется 6% все 30 лет? Вот вопрос, который теперь стоит задать банку до подписания договора. 9 октября изучаю новое информационное письмо Банка России. И вижу важный момент, о котором будущим заёмщикам нужно знать заранее. Что изменилось? Для отдельных семейных ипотечных кредитов, оформляемых с 1 октября 2026 года, предусмотрен период государственного субсидирования — не более 15 лет. Проще говоря, государство компенсирует банку разницу в процентах не бесконечно. А если вы взяли ипотеку на 25–30 лет? После окончания периода субси…

Квартира продаётся ниже рынка. Но находится в залоге. Какие риски у покупателя? Недавно в Threads увидела вопрос: продавец взял кредит под залог квартиры, спустя несколько месяцев решил её продать, но кредит ещё не погашен. Стоит ли покупать такую недвижимость? Мой ответ: можно. Но сначала нужно понять, как покупатель будет защищён от чужих долгов. Какие риски я проверяю в первую очередь? 1. Купить квартиру, которая останется в залоге. Смена собственника сама по себе не прекращает залог. Если его не погасить надлежащим образом, новый владелец рискует столкнуться с требованиями кредитора…